荔湾区羊城食品厂地块，一定是今天广州楼市的话题之王！

就在刚刚，不到1秒时间，就被21家房企围猎到封顶，直接进入摇号环节！

根据出让公告，地块摇号时间为限时竞价后3个工作日内，也就是下周五（4月7日）。

(相关资料图)

高潮早有预料！前期气氛渲染得很好

这番龙争虎斗，其实早有预料，分析下来两方面原因：

一是地块均好性强，无论所在位置，还是周边配套都不会输；

二是从出让条件看，开发难度低，加上体量不到6万㎡，总价不高，起拍楼面价仅2.8万/㎡，对比其他巨无霸地块，风险相对可控。

出让条件截图

截止报名前，共吸引了超过20组房企参投，包括 保利、华润置地、越秀、中海、招商、华发、中铁建、建发、五矿、厦门国贸、武汉城建、中建五局、华侨城、龙湖、厦门弘垚。

前期气氛渲染得很好，结果怎么都不至于吃炸糊的，果然今天就把气氛推向高潮！

化身互联网脚替，实踩现场一线播报

但对于要买房的普通同学来说，最为关注的一定是地块均好性，究竟它有多能呢？砸门先了解一下它的具体位置：

地块航拍图

羊城食品厂地块，离华润万象城、白鹅潭润府、芳村地铁站都不远。如果你选择荔湾，无论身上银子够不够，都得把头转过来看看。

但现在买房，即便眼前有多坚不可摧的利好，但一定得实地了解情况的。于是乎，小编昨天起了个早，拿起充电宝就到现场实探了：

目前食品厂地块已经平整，并有围墙围蔽，可以看到是位置紧挨医院。

地块现状实拍

先看交通， 我从老西关出发，打车过去也就15分钟，公交也方便，20分钟能到紧挨地块的醉观公园。

东漖北路和花地大道中交界处

而从地块边上走到芳村地铁站，实测正常步速12分钟，走快点10分钟能到。

百度地图截图

再看配套， 我也走了一遍，路线为：花地河边-醉观公园-康有为纪念小学-市慈善医院-黄大仙祠，下面看看互联网脚替报道的第一现场：

阿王实踩地图

现在的花地河，在憋不出雨的天气下，跟迷人河景没半毛钱关系，后面肯定得花力气改造的。

不远处的立白中心清晰可见，而万象城就在旁边，似乎心里会平衡点？

虽沿岸有请勿垂钓的警示牌，警示是警示，但不听还是不听！

岸边各路资深钓鱼选手，高手之间似乎在过招儿，其中一位说，“我差的是这包烟吗，难道不是面子？”还真有点意思！

走进醉观公园，虽不知名，但环境贼好，分贝测量值才44dB，在市中心来说还算安静，自然也能get到为啥附近能安排养老院。

一圈走下来，留意到公共卫生间挺干净，洗手液盒子不是空的，看来是阿姨打扫勤快，值得点赞。

公园里玩乒乓球羽毛球的，儿童游乐场遛娃的，甚至自带手机支架刷抖音的，过来打趸的街坊真不少。

公园对面就是康有为纪念小学，校门口一堆铭牌，走过路过都知道这学校有点东西。

旁边还有广州四中花地学校和花地幼儿园，学校都扎在这块了，距离地块不到1公里。

走去省中医院芳村医院的路上，一路上都是吃的，粥粉面饭的小食店，颇有年代的老字号都有。

拉满烟火气不仅是饭店，往前走走就是香客没断过的黄大仙祠。

离远就感受到对面马路的热情，路边卖拜神用品的阿姨叫唤，“靓女，睇相定系睇八字啊？”

真有心了阿姨，但小编年后才来过一次，灵不灵验现在还不知道呢。

环望四周，这边的城市界面会比地块附近的好点，吃的也更多，外卖小哥频繁取餐，周末放假，大家都不想做饭呢？

这家喝早茶的蒸武门还要等位叫号的，不争气的我，路过闻到香味肚子就饿了。

对面马路的花地商业中心，地面就有肯德基、瑞幸小蓝杯、丘大叔、水厰等连锁店，二楼有生鲜超市、教育机构......也算得上一个合格的商场了。

总的来说，这地块的 均好性 显而易见，总结以下几点:

一是位置 安静宜居 ，毕竟被花地河、学校、公园、医院、疗养院包围；

二是周边 配套齐全 ，要是信佛，下楼就能去黄大仙祠求神明保佑。想起网友戏言，医院和黄大仙(提供骨灰安放)，生老病死一条龙，能打在全生命周期服务；

三是再加上 双地铁+万象城 ，未来抗周期表现应该不会差。

老城区优点缺点都很明显，最减分的是必定是 20年不变的城市界面 。

But过呢，凡事没法既要又要，当然也希望未来能有所改变。

怎么定价？不妨看看周边竞品

说到定价，离不开楼面价跟周边售价。地块成交楼面价3.2万/㎡，要是按照1.5~2倍楼面价入市， 预计售价在6万左右 。

但这个并非铁律，最终价格还是得参考周边竞品情况：

周边一二手竞品位置示意

周边一手 有 华润白鹅潭悦府 ，但人家江景盘，自然不是一个level的，主要参考的还是 万汇天地·瑧园 和 力诚·融诚湾 。

瑧园 项目定位以高端改善为主，吹风价6.5-7万，一线滨水+纯南向+大户型的产品优势，再加上万科兑现的全新大城配套，预计本月中旬开盘。

瑧园示范区实拍

而 榕诚湾 开盘价仅约3.88万，简直拉仇恨，现在均价回到了约4.3万，全盘密度稍低，主打全南高品质小户型；

项目朋友圈广告截图

切别说性价比高，实质内伤在配套。虽然步行到花地湾地铁站得半小时，但明显是来收割万科配套果实的，江湖人称 “不讲武德的快枪手” 。

周边二手 有恒荔湾畔、远东·御江豪庭，以及保利花海湾，这几个项目均在花地河边上，享一线河景。

恒荔湾畔 年代最久远，但最近距万象城，北向高层单位看后航道景观，记得曾经到朋友家作客，阳台就能看对岸河南的天誉半岛。

这盘价差较大， 5到6万不等 。同理可得，可比性不高；

而 远东·御江豪庭 体量更小，仅新地块40%， 挂牌均价4.2万/㎡ ，看了房天下的配套介绍，基本是蹭羊城食品厂地块这边的。

因为就在附近，小编特意过去转转，相比之下，周边配套更差，商业几乎没有，仅有一所幼儿园，唯一的大唐烧鹅似乎已经关了。

物业也不给力，几个入口随便进出，所以我轻易混进去了，有且仅有5栋楼，几分钟就逛完，小区维护不怎样，说是交楼10年也有人相信。

御江豪庭再往南，就是 保利花海湾 。说实话，位置不太好，问题依然输在配套牌没打好，15分钟步行半径几乎无商业。

开盘当时跟广钢新城保持5000元价差，凭一线河景和花地湾总部经济规划，吸引了不少买家。

现在4.5万以下就能有，想到这点还真的有上当受骗的赶脚！

竞品有些拉垮，能不能跟瑧园battle？

跟羊城食品厂项目相比，以上好几个项目相对拉垮，可与之battle的，准确来说有且仅有万汇天地瑧园：

地铁交通和景观方面 ，跟瑧园旗鼓相当。

地铁步行距离在可接受范围内，也拥有一线河景，但据说万科将砸超过30万进行生态改造，巨无霸大城的大手笔，可能新地块比不了；

食品厂地块一线河景

配套和城市界面方面 ，明眼人看出瑧园优胜！

新地块更近万象城，主要依靠现有配套，城市更新全靠连片旧改给力，依然未知数；而瑧园为平地起高楼，全新配套和全新城市界面都已明牌；

产品规划方面 ，地块限高100米，容积率仅为3.0，这点必然是绝对优势，会打造出怎样的产品呢？或许我们可以等等新地块的好消息！

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